Guide til salg af bolig
Det er en stor opgave at sælge en bolig selv uden ejendomsmægler. Men hvis du er parat til at investere først og fremmest tid, kan du til gengæld spare mange penge og få friheden til selv at styre salgsprocessen, fremvisninger og markedsføring.
Her får du en række gode råd til, hvad du skal have styr på, når du vil sælge din bolig selv.
Sæt prisen på boligen
Det er vigtigt at sætte den rigtige pris på boligen for at få et godt og hurtigt salg. Du skal derfor kende kvadratmeterprisen på din bolig, og den kan du finde ved at undersøge prisen på lignende boliger i samme stand på vejen og i kvarteret. Brug boligsiden.dk eller få en ejendomsmægler til at vurdere din bolig.
Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke
Du skal have udarbejdet et gyldigt energimærke af en byggesagkyndig, hvis du ikke har et i forvejen. For energimærke er lovpligtigt i forbindelse med salg af bolig og skal fremgå af dit markedsføringsmateriale og salgsopstilling.
Det er til gengæld frivilligt, om du får udarbejdet en tilstandsrapport og elinstallationsrapport. Men det er en god idé at gøre. Som sælger hæfter du for boligens skjulte fejl og mangler i 10 år, men dette ansvar kan du gøre dig fri af, hvis du får lavet en tilstandsrapport og elinstallationsrapport og samtidig får køber til at tegne en ejerskifteforsikring, hvor du betaler halvdelen.
Indhentning af dokumenter
Der er forskellige dokumenter, du skal indhente, når du skal sælge din bolig selv. Nogle skal du bruge til salgsopstilling og andre skal køber have. Det drejer sig blandt andet om:
- BBR-meddelelse (https://www.ois.dk/)
- Ejendomsrapport kommunens hjemmeside eller OIS
- Bygningstegninger (weblager.dk eller www.filarkiv.dk)
- Matrikelkort (http://gst.dk/matriklen/)
- Jordforureningsattest (http://dmpjordsite.azurewebsites.net/)
- Oplysninger om jordforurening fra Regionen
- Tingbogsattest og servitutter (http://www.tinglysningsretten.dk/tinglysning/Pages/default.aspx)
- Den offentlige ejendomsvurdering (https://boligejer.dk)
- Lokalplan, eller andre planer
- Pantebrev, årsopgørelse, låneoplysninger og seneste terminsopkrævning
- Isoleringsattester, dokumentation for udførte forbedringer, bygge- og ibrugtagningstilladelser
- Opgørelse over forbrugsudgifter
- Kvitteringer i form af kopi af kontoudtog eller skærmprint fra netbank for
- Betalt ejendomsskat
- Renovation
- Betalt grundejerforening/ejerforening
- Serviceaftale på fjernvarme, naturgas, vand- og vandafledning samt skorstensfejning
- Vedtægter og regnskab fra grundejerforening
- Forsikringspolicer
- erklæring med godkendelse fra banken i tilfælde af salg med tab
Du skal regne med gebyrer på nogle af dokumenterne. Du kan på boligejer.dk købe en ejendomsdatarapport, hvor flere af dokumenterne er i.
Find en køber: Salgsopstilling og markedsføring
At få taget flotte billeder af boligen og skrive en fængende tekst er helt centrale elementer i din salgsopstilling og markedsføring. Du kan få din bolig markedsført på forskellige boligsites, men ikke på boligsiden.dk. Det er nemlig kun boliger til salg hos ejendomsmæglere, der bliver markedsført her. Flere boligsites (evt. henvisninger) har specialiseret sig i at levere en flot boligpræsentation og ssalgsopstilling til selvsælgere, og de når længere ud blandt køberne end du selv kan gøre. Brug også sociale medier.
Fremvisning af boligen
Når potentielle købere har vist interesse for din bolig, skal du fremvise boligen for dem. Her skal du overveje om du selv vil fremvise eller du vil få en god ven eller et familiemedlem til at stå for fremvisningerne. For der er både fordele og ulemper ved at fremvise boligen selv. Som beboer i boligen i mange år, kender du boligen og området rigtig godt. Du kan derfor svare på mange af de potentielle køberes spørgsmål og give dem et godt indtryk af boligen og kvarteret. Ulempen er, at potentielle købere ikke har de samme følelser for din bolig, som du har. Forbered dig derfor på kritiske kommentarer og hvis du ikke vil høre dem face-to-face, kan du få evt. en god ven eller et familiemedlem til at forestå fremvisningerne.
Forhandling af pris
Når nogle er interesserede i at købe boligen, går I i forhandling om prisen. Afhængig af din personlige og økonomiske situation og situationen på boligmarkedet i dit kvarter, er det op til dig, om du kan og vil give et givent afslag eller vente til du kan få den ønskede pris. Er tiderne gode på boligmarkedet i din by og i dit kvarter, vil du sandsynligvis få den ønskede pris og kan så evt. gå på kompromis med andre forhold, såsom overtagelsesdatoen. Står du i en situation, hvor du skal sælge med tab, skal din bank godkende salgsprisen.
Sælgeransvarsforsikring
Du kan overveje om du skal tegne en sælgeransvarsforsikring. Med en tilstandsrapport, el-installationsrapport og en ejerskifteforsikring, hvor du som sælger betaler halvdelen af præmien, fritages du for dit 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler. Men du fritages ikke for ansvar for evt. ulovlige installationer i og uden for boligen. Med en sælgeransvarsforsikring kan du få dækket de omkostninger, du som sælger i evt. retssag kan blive dømt til at betale køber.
Sælgers oplysningspligt
Du skal som sælger oplyse køber om alle forhold, der kan have betydning for køber i forhold til at ville købe boligen. Du har ansvar for, at de oplysninger, du giver til køber er korrekte. Ellers kan det ende med et erstatningskrav, hvis du begår fejl.
Købsaftalen og købers fortrydelsesret
Købsaftalen er det vigtigste dokument i en bolighandel og beskriver alle aftaler og vilkår i forbindelse med handlen, for eksempel hvem køber og sælger er, pris på boligen, beskrivelse af boligen, overtagelsesdato, forsikring og overtagelse af inventar. Få en advokat til at udarbejde købsaftalen for dig. Det er vigtigt, at dette dokument er udarbejdet juridisk korrekt. Køber vil som regel kræve at få sat et advokatforbehold ind i aftalen, således at køber kan fortryde handlen uden omkostninger. Uden advokatforbehold skal køber fortryde senest 6 hverdage efter at du har underskrevet købsaftalen og hvis køber fortryder, skal køber betale dig 1 % af købssummen som kompensation.
Skøde
Skødet er købers bevis på, at køber ejer boligen. Skødet indeholder forskellige fakta om boligen og handlen, såsom købssum, boligens adresse, servitutter, overtagelsesdato og den offentlige ejendomsvurdering. Det er som regel købers advokat, der udarbejder skødet og får købers lån tinglyst, og hvis du ikke har en advokat så få en advokat til at kontrollere skødet og sikre, at købssummen bliver frigivet.
Refusionsopgørelse
Refusionsopgørelse er en opgørelse over de økonomiske mellemværender mellem køber og sælger. På overtagelsesdagen aflæses forbrugsmålere på el, vand og varme og disse poster indgår i refusionsopgørelsen sammen med typisk ejendomsskatter, kontingent til grundejerforening og ejerskifteforsikring. Refusionsopgørelsen skal laves senest 30 dage efter at køber har overtaget boligen og det er som regel købers advokat, der står for udarbejdelsen.
Få en advokat til at hjælpe dig
Det er en god idé at få en advokat til at hjælpe dig med salget af din bolig. En advokat kan rådgive dig omkring alle de juridiske aspekter af salget og ikke mindst indhente dokumenter, udarbejde købsaftalen, kontrollere skøde og refusionsopgørelse og, sikre at købssummen frigives. En advokat er din garant for at salget af boligen går rigtig til.
Overvejer du at sælge din bolig?
Vi rådgiver dig trygt og sikkert gennem salg af din bolig.
Kontakt os på 86295400 eller send en mail her